【钜派直接投资事业部成立,打造面向中小企业的平台型开发商】-钜派投资开心赛车2

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媒体报道

【钜派直接投资事业部成立,打造面向中小企业的平台型开发商】

2019年05月23日  来源:澎湃新闻


作为国内第三方财富管理行业的领军企业,钜派已经成为房地产企业优先选择房地产金融领域的合作伙伴。随着钜派不动产直接投资事业部(下称“直投部”)的成立,一家平台型开发商的雏形正在显现,并将成为地产金融领域前沿的探索者。


面向排名100名以外的中小房企

“目前开心赛车2所处的行业叫地产金融行业,要将地产和金融两者结合看这个行业的未来。” 钜派投资开心赛车2副总裁、不动产直接投资事业部CEO康红恩表示,传统的金融行业做的是白名单,即一种准入机制,根据企业的排名和规模确定交易对手。然而全国有几万家房地产企业,但是资源大多向头部企业集中,着重在行业前一百名甚至前五十名内。但直投部的主要合作伙伴将来自100名以外的中小房企。

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康红恩认为,有三大难题是许多中小企业面临着的问题,也可能成为未来制约他们发展的瓶颈。第一是投资难。过去有部分小企业的投资可以集中在一个区域内,在这一区域中以资源优势来促成拿地。但是目前整个行业的拿地门槛水涨船高,同时,众多大型房企逐渐进入到小企业深耕的区域内,形成强大的竞争。小企业原来所在的区域,都普遍面临着拿地门槛,拿地成本越来越高的局面,小企业试图在一个很小的区域内深耕,难度加大。

当小企业寻求跨区域拿地时,隔着一层天然的屏障,企业本身的系统、团队、流程、机制建设等都没有做到跨区域的管控能力,跨区域的资源都很难匹配到位,因此许多小企业根本不敢脱离最熟悉的舒适区到陌生的地方求发展。

第二是融资难,小企业的规模受限,在行业内没有排名和相应评级,在金融机构融资的能力不佳。他们可能退而求其次寻找民间的融资,但显而易见的是,民间融资的困难在加大,挑战也更大。房地产行业正在加速进入分化的态势,资源会加速向头部企业集中,小企业在这一轮的竞争以及面向未来的竞争中,都会面临越来越大的关于融资的挑战。

第三个问题是开发难,小企业开发难的首要问题是人才匮乏。对于一家小企业而言,可能整个企业只有几个项目,许多职业经理人望而生畏,项目做完之后事业的未来走向不够明朗,不仅影响自己的职业生涯,这一履职过程也无法成为职业生涯中的加分项。而且,面向未来的房地产开发,需要很强的系统能力,关于产品、开发、规划设计、投融资、市场、品牌、公共关系以及成本采购等领域都需要体系和系统,很显然,小企业面临的压力在加大。

“上述三者的叠加产生了第四个难题,就是中小房企的抗风险能力弱,做企业不能做错,但是无风险是不可能的。”

康红恩表示,直投部成立的初心是希望寻找的是互相信任的事业合作伙伴,从而真正为行业创造价值和解决问题。

根据这一逻辑,直投部的客户将分为中小房企、中小投资机构、房地产上下游关联行业中的头部企业,以及传统制造业企业中,过去有投资或有兴趣投资房地产的企业。


做一家平台型开发商

房地产中小企业的三难问题,尤其是融资难问题,是一个过去一直存在的问题,要真正解决,并且能为行业,中小企业的发展创造价值,需要新的思维,新的模式。钜派和他们的团队找到的是平台模式。

房地产并不是互联网行业,他怎么做平台?“开心赛车2的直投平台是由三个形态组成的一个整体,一个是中国房地产行业第一个中小企业联盟,一个是平台型的开发和投资机构,一个是共同开发的基金管理。”康红恩向开心赛车2娓娓道来,“这三个形态,最核心的就是平台型的开发和投资机构。”

康红恩设想,如果直投部寻找50个中小企业来做股东,每个出资2亿,这个平台就拥有了100亿元的注册资本。展望未来,一个拥有上百亿注册资本的开发商,将可以启动开发贷、公司债、甚至上市等融资渠道,以杠杆撬动规模;

这个平台的意义,就在于帮助股东发展。开心赛车2的有些股东一定会有规模的计划,那开心赛车2的平台就帮助他去实现。平台的投资,首先投的就是股东的项目或者股东推荐的项目。除此之外,平台也可以参与招拍挂、收并购、与政府合作勾地,也包括与大开发商合作。因此,这个平台将是众多股东的一个“发动机”。

与众多平台不同,这个平台并不是一个“属于谁”的平台。

“很多人会问,这个公司由谁控制?”康红恩解释,平台并不受任何人控制,而是为所有股东服务的。“如果开心赛车2希望做好这个平台,却又引进一家大型开发商,会被外界误以为是某一家公司的融资平台。这并不是开心赛车2所乐见的事。这个平台只有避免变成专属于某家企业的平台,它的价值才会出来。”

“投资人都希望参与平台,一方面,开心赛车2通过公司治理结构,同时,通过投资决策委员会来参与。但更重要的是,通过投资股东的项目,那是股东参与最好的方式。“

房地产开发和投资行业鲜有用平台模式进行发展的成功案例,钜派作为第一个吃螃蟹的,其底气何在?

“钜派和其股东具有天然的平台思维,也具有很强的在房地产价值链整合的资源和能力,从基因角度上看,钜派做不动产直投具有天然的优势。“康红恩向开心赛车2阐述,”同时,房地产开发和投资要用平台模式,需要极强的房地产战略、投资、金融、开发和资产管理的综合资源和能力,传统做房地产开发或者传统做房地产金融很难做到,钜派和钜派的团队显然在这方面具有独特的价值。“

“更重要的是,你要有平台的价值观。比如你的服务精神,开放和包容的态度,你的格局、视野,以及公平、公正,共赢的底线思维。你还要有对多样性、差异性和多元文化的尊重并且能真正认识到其巨大的价值。“康红恩着重强调到。

既然称之为平台模式,就意味着这样的组织将形成生态系统,这样的平台,将使平台中的所有各方具有极强的学习能力,资源叠加优势,互相赋能,彼此之间创造倍增的价值。

康红恩透露,在直投部成立时间不足一月之间,已经和众多意向投资人进行了合作上的深入讨论。“我每天不知疲倦地和不同的投资人交流,是因为我真的相信这样的平台模式是能为广大中小企业真正去解决发展的问题。开心赛车2不是为了创新而创新,开心赛车2相信这样的模式能真正创造价值。“康红恩说道,”几乎每一个潜在投资人都非常有兴趣交流,尽管不是所有交流的投资者都会成为开心赛车2平台的股东,但他们都对这样的模式表现出了很大的兴趣。“在未来的一段时间内,首批股东已经确定,平台公司有望近期成立。


投募结合、共同开发、做足风控

由于中小企业的抗风险能力相对较弱,控制风险成为直投部要面对的一个重要问题。

“行内经常针对一个不算理想的项目进行反思,‘投资投错了’是许多项目问题的根本。”

在钜派和直投团队看来,风控管理首先要做的是业务模式的重塑。值得关注的是,钜派直投的平台模式将采取投募结合的模式。

“以往开心赛车2作为第三方财富机构,与客户的关系是单向的,客户要么是投资人,要么是交易对手,但客户要发展的时候,却很难融到钱。”但同时,很多投资机构找好项目,安全边际高的项目的难度再加大。“找不到高安全边际的项目是最大的风险。“,为此,直投平台一方面吸引部分投资人成为股东,同时,平台又投股东的项目,既解决了项目的来源,也解决了项目的资金,投资核心是信任,股东之间有了较高的信任基础,也就有了较高的安全垫。直投部将并不扮演财务投资人的角色,而是共同发展的合作伙伴,因此平台的投资对象既可以是股东,也可以是股东推荐的项目。此外,针对一些不愿意或无法成为股东的意向合作伙伴,可以通过设立共同发展基金,使他们成为项目基金的出资人。

其次,直投部将成立投资决策委员会,并邀请股东加入成为委员,每个项目都要经过投资决策委员会来决定是否投资。康红恩对这个委员会设计了不同形式的解决方案。未来随着股东的增多,拥有数十个股东的情况下,选出股东代表进行决策,或者建立股东库,针对不同投资项目,抽出部分股东作为投资决策委员会的委员来完成决策。“这些都是初步的设想,未来将会形成更细化的股东会议事规则。”

另一个风险控制的方法则是主动出击。

在康红恩的理念中,风险管理核心是价值管理,你解决问题的能力越强,创造价值的能力就越高,风险就越小。因此,直投平台将用共同开发的模式来管理风险,创造价值。房地产开发的经营链条很长,涉及报建、规划设计、市场营销、工程运营、成本采购、财务和融资等环节,直投平台将根据房地产开发的专业条线,选聘和组建专业的团队,对每一个项目进行专业化运作。如果可以直接参与项目运营,从细处着手掌控项目的开发节奏,将是风险控制的至高境界。

另外,在康红恩的对投资的认知中,“常识、本质、人性”是三个判断原则。如果一个明显很赚钱的项目,企业通常宁愿借高一些成本的钱,而不愿意开放项目股权。比如以2亿元来投资一个项目,等到项目完全结束,可能需要花费4年左右的时间,最终净赚2亿元。直投部经过综合研判,可能赚1.5亿元就会提前退出项目,虽然放弃了超额收益,但是换来的是更短的投资时间,提前“落袋为安”对整个投资来讲会更加稳妥。“这一理念使开心赛车2区分于其他大多数开发机构,直投部也不希望成为一个纯粹的开发商。”在获得较高安全边际下的较高收益,将是直投部的一大投资法则。


钜派转型中的新方向

直投部的这一布局,或许正暗示着钜派转型过程中一个新的发展方向。

“开心赛车2要关注客户未来的需求,哪怕客户自己也不清楚需求在哪里,这个需求要靠开心赛车2来创造。”康红恩表示,钜派积聚了一大批相当优质的客户,随着时间的推移,这些客户的财富管理和自身能力都有了提升,而后出现分化、深入和升级,这些过程中将涌现出一批有新需求的客户。比如,有许多客户过去做房地产,但是现在做房地产越来越难,把起初的项目卖掉,手上有一些钱,这一批客户将面临投资和资产配置问题。

作为由一家第三方财富产品公司脱胎而来的金融服务机构,钜派有责任提供更好的产品,更好的商业模式,创造更好的需求,去引领和满足客户未来的需求。

基于此,钜派的转型将由被动管理走向主动管理,从融资走向投资。钜派不动产直投平台的探索,是钜派重要的战略部署。对于钜派投资人而言,不动产直投不仅仅是拼图中补上的一块,更是钜派拼图中的延展和扩展,为投资人提供了更多的选择和投资品种,更好地满足不同投资人的投资需求。

“国内许多涉及地产金融的企业都希望成为中国的‘黑石’。”这一观点,康红恩并不完全苟同,因为作为著名的投资机构,黑石主要做资产管理,但在中国,房地产行业拥有着超10万亿的发展规模,在10万亿中绝大多数是房地产开发,仅有少部分是作资产管理。

 “身处在这样的行业中,开心赛车2不可能放弃房地产开发而专做资产管理。” 这是“中国黑石”们必须回答的问题。

康红恩认为房地产开发与资产管理有着天然区别。资产管理是一个“融投管退”的过程,必须寻找到足够便宜且可以用得久的钱,也必须找到足够便宜的标的,且拥有足够好的退出模式,这样的链条在中国是有挑战的。但是开发的重点在开发的过程,包括风险管控、收益实现、高质量地完成项目,开发过程流动性强且具备合理的退出机制。

“无论在哪个行业,尤其是金融行业,开心赛车2要有服务生的精神,同时要专注,要挖深井。未来,开心赛车2将融合房地产战略、投资、金融、开发为一体,为广大中小企业获得非对称竞争优势,通过平台模式,获得规模企业的资源和能力,走出一条全新的探寻未来之路。”康红恩表示。